Vrijgestelde werkzaamheden stedenbouwkundige vergunning

18.11.19 | Gautier Beaujean | Stedenbouw
Met ingang van 14 november 2019 zijn een aantal werkzaamheden vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning. In het Waals Gewest zijn nagenoeg alle bouw- en verbouwwerkaamheden onderworpen aan voorafgaandelijke stedenbouwkundige vergunning. Desalniettemin heeft de overheid bepaalde bouwwerkzaamheden van een dergelijke verplichting vrijgesteld. Raadpleeg deze tabel om na te gaan wat is vrijgesteld van een stedenbouwkundige vergunning. Als een kruisje is opgenomen in de kolom "vrijgesteld worden van een stedenbouwkundige vergunning", betekent dit dat er een vrijstelling is en is er geen architect noodzakelijk.  

Regularisatie ‘’by’’ amnestie ?

03.02.19 | Gautier Beaujean | Overtreding Stedenbouw
Veel onroerend goed in Wallonië zijn stedenbouwkundig in overtreding. Dat komt er veelal op neer dat zij geen (geheel of gedeeltelijk) officiële (bouw)vergunning hebben. In het verleden, en nog steeds, is het een heel gedoe met veelal juridische procedures om voor een onroerend goed alsnog een vergunning te krijgen. Op veel gemeentehuizen in Wallonië ontbreekt het vaak aan onvoldoende juridische kennis. Ook sinds het Waals Parlement het amnestiedecreet goedkeurde is er nog een moeilijke weg te gaan. Wat houdt het amnestiedecreet in Het amnestiedecreet zou kortweg in (moeten) houden dat onroerend goed van voor 1 maart 1998 en stedenbouwkundig in overtreding geregulariseerd wordt, anders gezegd gratie wordt verleend in verband met de stedenbouwkundige voorschriften. Rechtbank beslist over wel of niet amnestie De rechtbank beslist of het onroerend goed aan de voorwaarden van het amnestiedecreet voldoet. En omdat de rechtbank daarover beslist is er eigenlijk niets veranderd. Hiervoor is dienaangaande nodig een zogenaamde ‘’kracht van gewijzigde rechterlijke beslissing’’. Dus blijft de onzekerheid voorlopig nog alom bestaan. Gemeenten (nog) buitenspel in amnestiedecreet Een schriftelijke bevestiging van de gemeente waarin vermeld dat er amnestie is verleend is niet voldoende. Die beslissing is inderdaad niet bindend voor de gewestelijke ambtenaar die de overtreding nog strafrechtelijk kan vervolgen. Amnestie of een regularisatieaanvraag Buiten dus een beslissing van de rechtbank is de enige manier om zekerheid te krijgen een regularisatieaanvraag in te dienen. De positie van de ‘’overtreder’’ in die procedure (regularisatievergunning) is minder voordelig dan in een strafrechtelijk procedure voor wat betreft de bewijslast. Bewijslast amnestie versus regularisatie Bij een administratieve regularisatieaanvraag moet de aanvrager bewijzen dat het aan de voorwaarden van het amnestiedecreet voldoet. Dit kan bijvoorbeeld door de datum van oprichting van het goed aan te tonen. Bij een strafrechtelijke procedure moet het Openbaar Ministerie de overtreding bewijzen en dus ook waarom geen amnestie aan het goed werd verleend. Gautier Beaujean

Bouwdatum van een onroerend goed

09.01.18 | Gautier Beaujean | Overtreding Stedenbouw
Hoe kan men de bouwdatum van een onroerend goed aantonen? In het stedenbouwkundig recht heeft de bouwdatum van een onroerend goed belangrijke juridische gevolgen. Die datum maakt het immers mogelijk om te bepalen welk recht van toepassing is bij de aanvraag van een regularisatievergunning. Volgens het strafrechtelijk recht dient immers de wet te worden toegepast die het gunstigst is voor de overtreder. Bij stedenbouw is dat vaak de wet die van toepassing was op het moment van de bouw, aangezien men vaststelt dat het stedenbouwkundig recht in de loop der tijd steeds meer beperkingen heeft opgelegd aan het eigendomsrecht. Het moment waarop een onroerend goed werd gebouwd, geeft tevens aan of het in aanmerking komt voor de amnestieregeling voor overtredingen. Het moment van de bouw doet bovendien de tienjarige periode ingaan die wordt vereist voor de verjaring van bepaalde stedenbouwkundige overtredingen. De bouwdatum van een goed is een feitelijke kwestie die aan de hand van elk rechtsmiddel kan worden aangetoond. De overheid beschikt over een discretionaire beoordelingsbevoegdheid bij het onderzoek van de elementen die haar worden voorgelegd. Toch worden bepaalde bewijselementen systematisch aanvaard door de administratieve overheid: - de kadastrale informatie: het kadaster is een fiscaal instrument dat geen enkele juridische implicatie heeft op het vlak van stedenbouw. Toch wordt de door de administratie van het kadaster erkende bouwdatum van een onroerend goed systematisch aanvaard door de overheid. - oude luchtfoto’s: het Nationaal Geografisch Instituut beschikt over luchtfoto’s vanaf de jaren 1950 tot op vandaag. Op de website van het Waals Gewest ‘walonmap’ vindt men tevens luchtfoto’s vanaf 1971 tot op heden. Andere bewijselementen zijn minder doorslaggevend: - getuigenissen: getuigenissen van buurtbewoners worden soms aanvaard; - attesten van experts: indien die een approximatieve bouwdatum vermelden op basis van de gebruikte bouwelementen, kunnen ze ook worden aanvaard.

Amnestie voor stedenbouwkundige overtredingen

22.11.17 | Gautier Beaujean | Stedenbouw
2Op 16 november 2017 keurde het Waals Parlement een decreet goed tot invoeging van een artikel D.VII.1bis tot instelling van een vermoeden van stedenbouwkundige conformiteit voor bepaalde overtredingen. Het decreet bepaalt dat de handelingen en werken die werden opgericht of uitgevoerd voor 1 maart 1998 onweerlegbaar geacht worden conform te zijn met het recht van ruimtelijke ordening en stedenbouw. De datum van 1 maart 1998 stemt overeen met de datum van de inwerkingtreding van het decreet van 27 november 1997 tot wijziging van het Waals Wetboek van ruimtelijke ordening, stedenbouw en patrimonium, die voorafgaand aan de hervorming houdende invoering van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke ontwikkeling, de belangrijkste wijziging was. Dat vermoeden is niet van toepassing: 1° op de handelingen en werken die niet conform zijn met de bestemming van het gebied van het gewestplan waarop ze zich bevinden, behalve indien ze in aanmerking komen voor een afwijkende regeling op basis van hetzij de regelgeving die van kracht was op het moment van de uitvoering van de betreffende handelingen en werken, hetzij een latere regelgeving, die van kracht werd voor 1 maart 1998; 2° op de handelingen en werken die erop gericht zijn een of meerdere woningen te creëren na 20 augustus 1994; 3° op de handelingen en werken die werden uitgevoerd op een site die wordt erkend door of krachtens de wet van 12 juli 1973 op het natuurbehoud; 4° op de handelingen en werken die werden uitgevoerd op een onroerend goed dat onder een maatregel tot bescherming van het erfgoed valt; 5° op de handelingen en werken die het voorwerp kunnen uitmaken van een beschuldiging overeenkomstig een andere administratieve politie; 6° op de handelingen en werken die het voorwerp hebben uitgemaakt van een proces-verbaal tot vaststelling van een inbreuk of een rechterlijke beslissing die in kracht van gewijsde is gegaan, waarin de non-conformiteit wordt vastgesteld van de handelingen en werken met de regels van het recht van ruimtelijke ordening en stedenbouw, voorafgaand aan de inwerkingtreding van onderhavig wetboek”. Het decreet is nog niet gepubliceerd en dus nog niet in werking getreden.

Beperkte verjaring voor stedenbouwkundige overtredingen

12.10.17 | Gautier Beaujean | Stedenbouw
Volgens het Waalse recht waren stedenbouwkundige overtredingen zoals de bouw van een chalet zonder stedenbouwkundige vergunning, onverjaarbaar, aangezien het in stand houden van de overtreding op zich reeds een overtreding inhield. Indien iemand te goeder trouw een onroerend goed aankocht, bezwaard met een stedenbouwkundige overtreding, beging hij dus zelf een overtreding, ook al had hij de onregelmatige handeling dus niet zelf gesteld. Het gebeurde dan ook regelmatig dat een koper die te goeder trouw was, door het openbaar ministerie en de administratie voor het gerecht werd gedaagd en werd veroordeeld tot het afbreken van het onregelmatige onroerend goed. De nieuwe Code du développement territorial (hierna ‘CoDT’) die op 1 juni 2017 in werking trad, brengt verandering in die situatie en voert de tienjarige verjaring in voor stedenbouwkundige overtredingen. De toepassingsvoorwaarden zijn echter bijzonder streng. Het goed moet zich in de eerste plaats bevinden in een zone bestemd voor bebouwing. Alle illegale gebouwen in bos- of landbouwgebied vallen bijgevolg niet onder de nieuwe regeling. Indien u dus zonder vergunning een chalet in een bosgebied hebt opgetrokken, valt u niet onder de nieuwe regeling. De in overtreding zijnde handelingen en werken moeten ook overeenstemmen met de gewestelijke leidraad. Die bevat regels met betrekking tot de toegang tot de gebouwen voor personen met beperkte mobiliteit of de akoestische kwaliteit van gebouwen in de buurt van luchthavens. De verjaring houdt slechts verband met bepaalde werken. Het gaat om de volgende gevallen: a) in geval van niet-naleving van de afgegeven stedenbouwkundige vergunning of bebouwingsvergunning, is de omvang van de verschillen kleiner dan twintig procent : i) van de vergunde grondinneming; ii) van de vergunde goot- en nokhoogten; iii) van de vergunde diepte; iv) van de vergunde volumetrie; v) van de vergunde vloeroppervlakte; vi) van de vestigingspiegels van de bouwwerken; vii) van de minimale of maximale afmeting van het perceel; b) in geval van aanbouw van een luifel als uitbreiding van een vergunde landbouwloods voor zover : i) de nokhoogte van de luifel kleiner is dan de goothoogte van de loods; ii) de loods een dergelijke luifel op één enkele van zijn opgaande muren heeft; iii) de luifel een maximale diepte van zeven meter heeft, gemeten vanaf de opgaande muur van de loods; c) in geval van niet-naleving van de toegelaten openingen; d) in geval van niet-naleving van de bij de stedenbouwkundige vergunningen vergunde kleurschakering.

Nieuwe woning in bestaand bouwwerk

26.08.17 | Gautier Beaujean | Stedenbouw
Heeft men een stedenbouwkundige vergunning nodig om een of meerdere nieuwe woningen in te richten in een bestaande woning in het Waals Gewest? Ingevolge artikel 84, §1, 6°, van het Waalse Wetboek van Ruimtelijke Ordening, Stedenbouw en Patrimonium (WWROSP of CWATUPE in het Frans) heeft men een stedenbouwkundige vergunning nodig om “een nieuwe woning in een bestaand bouwwerk in te richten”. Het toekomstige ‘Wetboek van Ruimtelijke Ontwikkeling’ (of CODT in het Frans) behoudt die verplichting in zijn artikel D.IV.4, al. 1, 6°. Alinea 2 van voorgemeld wetboek verduidelijkt bovendien dat de nieuwe woning bestaat uit een nieuw geheel, samengesteld uit een of meerdere ruimtes, die ten minste aan de basisfuncties van een woning beantwoorden, namelijk keuken, badkamer, toilet, kamer die wordt gebruikt als gewone verblijfplaats of studentenkamer en volledig of deels wordt voorbehouden voor het privé- en exclusieve gebruik van een of meerdere personen die samenwonen. Indien de bewoner één enkele kamer als studentenkamer wil inrichten, is daarvoor dus geen vergunning vereist. Vóór 1994 werd er echter geen stedenbouwkundige vergunning vereist om een of meerdere nieuwe woningen in te richten in een bestaande woning, op voorwaarde dat die verbouwing geen schade toebracht aan de dragende structuren en het opgebouwde volume niet wijzigde. Voorafgaand aan de inwerkingtreding van het decreet van 14 juli 1994 luidde artikel 192 van het WWROSP, waarin de handelingen en werken werden opgelijst die vrijgesteld zijn van een stedenbouwkundige vergunning,immersals volgt: “De verbouwingswerken binnen in het gebouw en de werken voor de geschiktmaking van de lokalen – met inbegrip van de overeenkomstige uitrusting met sanitaire, elektrische, verwarmings- of verluchtingsinstallaties, voor zover ze de draagstructuren van het gebouw niet veranderen en ze noch de wijziging van de bestemming van dit gebouw, noch de wijziging van het opgebouwde volume, noch de wijziging van het architectonische karakter vergen”. In het kader van de regularisatie van de indeling van een gebouw in een of meerdere woningen, dient men bijgevolg na te gaan of die woningen al dan niet werden ingericht voorafgaand aan de inwerkingtreding van het decreet van 14 juli 1994. Indien dat het geval is, wordt er in principe geen enkele stedenbouwkundige vergunning vereist indien de handelingen en werken die hebben geleid tot de inrichting van een nieuwe woning geen schade hebben toegebracht aan de dragende structuren van het gebouw, noch het opgebouwde volume wijzigen. In het andere geval dient er een regulariserende stedenbouwkundige vergunning te worden aangevraagd.

Wetgeving outdoor activiteiten in Wallonië

24.02.16 | Gautier Beaujean | Milieu Stedenbouw
Er zijn verschillende wetgevingen die in relatie staan met outdoor-activiteiten en de daarbij behorende specifieke buitensport-activiteiten. Bedoeling van deze wetgevingen is om enerzijds ervoor te zorgen dat de veiligheid van de gebruikers wordt gegarandeerd en anderzijds dat de natuur door deze outdoor-activiteiten geen schade ondervindt. Outdoor ondernemers hebben met twee belangrijke facetten te maken waarop door de wetgever steeds nadrukkelijker wordt toegezien. Zo heeft de Waalse Minister van Milieu, Carlo di Antonio, zijn departement onlangs opdracht gegeven om na te gaan of de organisatoren van buitensport-activiteiten een vergunning hebben. Voorts of deze vergunninghouders hun activiteiten overeenkomstig de wet uitvoeren. Het is goed om de verschillende wetgevingen aan te stippen. Een outdoor- of buitensportbedrijf in Wallonië dient aan alle fiscale, sociale en economische verplichtingen te voldoen waaraan ieder ander bedrijf ook moet voldoen. Die federale materies zijn hier niet besproken. Voor outdoor-centra gelden ook nog specifieke wettelijke verplichtingen. Deze hebben dus tot doel de veiligheid van de gebruikers te waarborgen én de natuur te beschermen. De risicoanalyse Om aan te tonen dat een outdoor evenement (actief ontspanningsevenement) voldoet aan de algemene veiligheidsverplichting moet de organisator (mag de organisator zelf!!!) een risicoanalyse maken. Deze risicoanalyse bestaat uit: 1° het identificeren van de potentiële gevaren die tijdens het actief ontspanningsevenement aanwezig zijn; 2° het vaststellen en nader bepalen van de overeenkomstige risico’s voor de veiligheid van de deelnemers en derden; 3° het evalueren van deze risico’s om deze risico’s te beperken. Specifieke vergunningen: milieu, stedenbouwkundige of gecombineerde Tal van outdoor activiteiten zijn onderworpen aan het bekomen van een vergunning die vooraf geregeld moet zijn. Zo is kayakken, speleologie, rotsbeklimmen onderworpen aan een milieuvergunning. Paintballen is onderworpen aan een stedenbouwkundige vergunning. Als een activiteit tegelijkertijd onderworpen is aan een milieuvergunning en een stedenbouwkundige vergunning, dan moet in plaats van de 2 vergunningen een zogenaamde gecombineerde vergunning worden aangevraagd de «unieke vergunning» «permis unique» worden bekomen. Andere wetgevingen Afhangend van de plaats van de activiteit zal ook het Boswetboek of de Natura 2000 wetgeving van toepassing kunnen zijn. Natura 2000 legt tal van beperkingen op zoals het verbod om te bivakken, verbod om de vogels en de andere dieren te storen enz..

Onroerend goed in overstromingsgebied (Wallonië)

07.12.15 | Gautier Beaujean | Milieu Stedenbouw
Geen informatieplicht van de verkoper In Wallonië zijn verkopers en verhuurders van vastgoed niet verplicht hun potentiële klanten te informeren indien het vastgoed in overstromingsgevoelig gebied ligt. Een koper doet er altijd goed aan om zich uitgebreid te laten informeren indien hij in Wallonië onroerend goed aan wil kopen. De informatie of een onroerend goed voldoet aan de wettelijke voorschriften is te krijgen via de gemeente waarin het onroerend goed zich bevindt. Ook kan men via de gemeente aan de weet komen of een onroerend goed in een overstromingsgebied ligt of deze website raadplegen. Drie soorten risicozones in een overstromingsgebied Drie soorten risicozones worden afgebakend in overstromingsgebieden : de rode zones waar het risico van overstroming groot is (« hoge voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte »), de oranje zones waar het risico van overstroming gemiddeld is (« de gemiddelde voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte »), de gele zones waar het risico van overstroming klein is (« de geringe voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte »). Juridische gevolgen - Verzekering : Als het goed gelegen is in een zone waar het risico van overstroming groot is (rode zone), dan kan de verzekeraar weigeren om dekking voor overstroming te verlenen voor gebouwen en uitbreidingen van bestaande gebouwen (artikel 129 van de Wet van 4 april 2014 betreffende de verzekeringen). - Stedenbouwkundige vergunning : Bouwen in een overstromingsgebied is verboden of onderworpen aan strenge voorwaarden (artikel 136 van het CWATUPE). Een omzendbrief dd. 3 januari 2003 betreffende de aflevering van vergunningen in de zones die gemakkelijk overstroomd kunnen worden en de strijd tegen het ondoorlatend maken van de grond, geeft richtlijnen die de administratie moet volgen bij het verlenen of weigeren van de vergunning. - Beperking bij het uitbaten van een camping : De hoge voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte van een toeristisch kampeerterrein mag geen residentiële kampeerder ontvangen. Het kan kampeerders op doortocht ontvangen en tijdens de periode van 15 maart tot en met 15 november, seizoenskampeerders. In de hoge voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte van een toeristisch kampeerterrein is elke bouw, elke inrichting, elke stacaravan of elke vaste installatie die het lozen van het water zou kunnen hinderen, verboden behalve als laatstgenoemde beschikt over een stedenbouwkundige vergunning. De gemiddelde en geringe voorkomingsomtrek van het overstroombare gedeelte van een toeristisch kampeerterrein mag kampeerders op doortocht, seizoenskampeerders of residentiële kampeerders ontvangen. In de gemiddelde voorkomingsomtrekken van het overstroombare gedeelte van een toeristisch kampeerterrein moeten de volgende bijkomende maatregelen getroffen worden : - de luifel en voortent in zeil en de andere gelijksoortige inrichtingen alsmede de buitenmeubels worden voor de periode tussen 15 november en 15 maart weggenomen; - elke bouw, elke inrichting, elke stacaravan of elke vaste installatie die het lozen van het water zou kunnen hinderen en die gelegen is op minder dan 25 meter van de oever van de waterlopen is verboden behalve als laatstgenoemde beschikt over een stedenbouwkundige vergunning.
Catégories